D I C T A M E N

De la Comisión de OBRAS Y SERVICIOS PÚBLICOS del Honorable Concejo Deliberante de 25 de Mayo, reunida el día 08 de Octubre de 2025, con el fin de dar tratamiento al Expediente de referencia iniciado por: Cámara de Comercio, Industria, de la Producción y Servicios del NORTE.y cuyo motivo es “Solicita que se revisen algunos Artículos de la Ordenanza N° 3385/2020 que regula el servicio de Alojamiento Turístico Temporario.”

Sobre el particular, esta Comisión emite el siguiente

D E S P A C H O

Desde el ámbito de esta Comisión se sugiere al Honorable Cuerpo, la aprobación del siguiente proyecto de:

Ordenanza.

Artículo 1º:La presente Ordenanza crea y establece la regulación para los establecimientos - Construidos o a Construir - que ofrezcan la prestación del servicio de ALOJAMIENTO TURÍSTICO TEMPORARIO (ATT), en sus diferentes categorías en el Partido de 25 de Mayo.

Artículo 2º:Créase un Registro de Habilitaciones de Alojamientos Turísticos Temporarios (RHATT) dependiente de la Secretaría de Gobierno de la Municipalidad de 25 de Mayo.

Artículo 3º:Todos los establecimientos destinados al alquiler temporario turístico deberán cumplimentar con los requisitos mínimos establecidos en la presente Ordenanza para la Habilitación Turística Municipal.

Artículo 4º:Todos los prestadores de servicios turísticos deberán inscribirse en el Registro de Prestadores Turísticos de la Secretaría de Turismo de la Provincia de Buenos Aires creado por Resolución N°2023/2014 en el marco de lo dispuesto por la Ley Provincial N°14209, en su Artículo N° 5 Inciso 8 y el Artículo N° 2 del Decreto N°13/2014.

Artículo 5º:Los establecimientos ubicados en el Partido de 25 de Mayo que desarrollen o pretendan desarrollar la actividad turística se categorizan de la siguiente manera:

Categoría A:

·       Modalidad Hotel

·       Modalidad Hostería

·       Modalidad Motel

·       Establecimiento que brinda servicios de alojamiento en habitaciones individuales con baño privado, en el cual se presta el servicio básico de alojamiento con servicios complementarios, conforme a los requisitos que indique cada categoría.

Categoría B:

·       Modalidad Apart Hotel

·       Modalidad Bungaló

·       Modalidad Cabaña

·       Modalidad Container

Establecimiento que agrupa unidades en un solo predio o predios linderos contiguos, que brindan alojamiento con servicios complementarios, que cuentan con baño privado, dormitorio, estar-comedor y cocina, todos debidamente equipados, ofreciendo el servicio de mucama y los demás servicios propios de un hotel.

Complejo de cabañas, conteiner modificados o módulos habitacionales de similares características: unidad de alojamiento independiente que forman un conjunto y brindan alojamiento con servicios complementarios, contando con dormitorio, baño, cocina y estar comedor, debidamente equipados, con o sin servicio de mucama.

Categoría C:

·       Cama y desayuno

·       Residencial u Hospedaje

·       Albergue

·       Establecimientos que ofrecen una habitación con baño privado o compartido con o sin desayuno.

·       Pueden contar con espacios comunes y cocinas disponibles para los pasajeros.

·       La unidad básica de alquiler será una cama que podrá estar en habitación privada o en una habitación compartida con otros pasajeros que podrán ser del mismo grupo o no.

Categoría D:

·       Departamento de Alquiler Turístico Temporario (DAT)

·       Casas y Casas Quintas de Alquiler Turístico Temporario (CQAT)

Se consideran casas o departamentos de alquiler turístico: aquellos inmuebles que cumplan las normativas de viviendas particulares y cuyo uso se ceda mediante precio, para la habitación ocasional de personas no residentes en la Localidad por un periodo de entre 01 a 179 días. La unidad de alojamiento mínima es una casa o un departamento.

Casas Quintas de Alquiler Turístico Temporario: todas aquellas instalaciones suburbanas que reúnan las características mencionadas anteriormente y se ceda por un precio para la habitación o día de descanso, con o sin pernocte, a personas residentes y no residentes de la Localidad, por un periodo de entre 01 a 179 días.

Categoría E:

·       Casas y Clubes de Campo

·       Establecimientos Rurales

·       Camping o Campamento Turístico

·       Complejo Especializado

Casas y Clubes de Campo y Establecimientos Rurales: ofrecen servicios de alojamiento turístico con o sin pernocte, ofreciendo además diferentes actividades deportivas, educativas o culturales propias del lugar.

Camping o campamento turístico: es aquel terreno delimitado y acondicionado destinado a facilitar la vida al aire libre, donde se pernocta en carpa, remolque y/o casa rodante.

Complejos Especializados: Establecimientos que prestan servicio de alojamiento, que por su localización y oferta de servicios se encuadran en Turismo Rural, Turismo de Salud, Turismo Deportivo.

Artículo 6º:Documentación requerida para obtener la habilitación como Alojamiento Turístico Temporario, se deberá presentar:

·       Acreditación de titularidad del terreno o inmueble.

?    Contrato de locación en caso de ser inquilino.

?    DNI del titular (propietario o inquilino).

?    Plano Municipal actual, aprobado por la Dirección de Obras Publicas

Artículo 7º:Habilitación Municipal e Inspecciones:

Los alojamientos deberán contar con la correspondiente habilitación municipal, para su obtención no se le exigirá el libre deuda de tasas municipales. La misma tendrá carácter obligatorio y deberá cumplir con las pautas fijadas para su habilitación.

Quienes queden comprendidos en el presente régimen estarán exceptuados del pago de la Tasa por Inspección de Seguridad e Higiene, debiendo solo abonar una Tasa de Inspección Turística Anual, la cual se abonará por unidad del inmueble y por plaza de capacidad, conforme lo establecido en la Ordenanza Fiscal e Impositiva vigente.

Las inspecciones tendrán carácter anual y deberán realizarse en coincidencia con el período de renovación de la habilitación, comprendido entre el 1º de Octubre y el 30 de Noviembre de cada año.

Artículo 8º:El Departamento Ejecutivo Municipal instrumentará por intermedio de la Oficina de Turismo la difusión de la normativa y la concientización de propietarios y/o explotadores de los emprendimientos o inmuebles de alquiler turístico.

Artículo 9º:Registro Fuera de Plazo y Adecuación
Los inmuebles que se registren fuera del período establecido para la renovación anual (1º de Octubre al 30 de Noviembre) serán igualmente habilitados e inspeccionados conforme las disposiciones vigentes. No obstante, el monto a abonar en concepto de Tasa de Inspección Turística Anual, será proporcional al período de vigencia restante hasta el 1º de Octubre del mismo año, conforme lo establecido en la Ordenanza Fiscal e Impositiva.

Artículo 10º:Se otorgará un plazo de 60 (sesenta) días corridos a contar de la promulgación de la presente Ordenanza para la presentación espontánea de los propietarios de los Alojamientos Turísticos Temporarios existentes o en construcción, a fin de registrar su actividad.

Artículo 11º:El cambio del uso de vivienda de “LOCACIÓN DE INMUEBLE PERMANENTE” a “ALQUILER TURÍSTICO TEMPORARIO”, implicará la adecuación de las condiciones para cumplir con las habilitaciones correspondientes y el pago de las tasas pertinentes a la actividad según la Ordenanza en vigencia.

Artículo 12º:Publicidad:

Se podrá realizar la publicidad del inmueble a través de los medios tradicionales y digitales, colocando cartelería, utilizando páginas web y redes sociales, publicaciones gráficas, radiales, televisivas; solamente una vez obtenida la oblea de habilitación correspondiente.

A los efectos de favorecer la correcta identificación de la oferta por parte de los consumidores, todas las acciones de promoción y difusión y las publicaciones oficiales de los listados de oferta de alojamiento, se realizarán con una clara diferenciación de los establecimientos en cuanto a especialidad, modalidad, categoría y tipo.

Todos los establecimientos comprendidos en esta norma, exhibirán en el exterior una placa proporcionada por la Dirección de Turismo de la Municipalidad, donde constarán el tipo y la categoría del establecimiento.

Artículo 13º:Requisitos generales para todas las categorías:

1.  Libro de ENTRADA y SALIDA de huéspedes con datos personales completos y número de habitaciones ocupadas.

2.  Libro de reclamos, foliado y rubricado por la Dirección de Turismo, con cartel visible indicando su existencia.

3.  Comunicación a la autoridad de aplicación de cualquier transferencia, venta, cesión o cierre definitivo.

4.  En papelería y publicidad debe indicarse clase, categoría y número de habilitación.

5.  Equipamiento y mobiliario en perfecto estado, incluyendo baños.

6.  Buen mantenimiento exterior e higiene y seguridad.

7.  Terrenos libres sin residuos.

8.  Exhibición de clase y categoría en la entrada.

Artículo 14º:Estacionamiento y Servicios:

A. Estacionamiento:

Las unidades correspondientes a la categoría "Casa Quinta" deberán contar con estacionamiento interno dentro del predio. En el caso de bungalós, cabañas y unidades tipo container, se deberá proveer un (1) espacio de estacionamiento por unidad, también dentro del predio donde se encuentren emplazadas las edificaciones.

B. Servicios de limpieza y recolección:

El servicio de limpieza dentro de las unidades no será obligatorio, salvo en el caso de establecimientos de la categoría hotelera. En las demás categorías, el prestador podrá establecer la modalidad del servicio (diaria, intercalada o semanal), debiendo informar claramente dicha modalidad a los huéspedes.

En cuanto a la recolección de residuos, deberá garantizarse como mínimo una frecuencia diaria, asegurando la correcta evacuación de los desechos, en horarios a convenir entre las partes.

Artículo 15º:Requisitos de Seguridad:

1.  Todos los alojamientos turísticos deberán contar con un botiquín de primeros auxilios aprobado por autoridad competente. Su contenido deberá estar adecuado a la capacidad de turistas que pueda albergar el establecimiento y a la distancia que se encuentre éste del centro asistencial más próximo.

2.  Todo establecimiento que disponga de pileta de natación, piscina, jacuzzi, deberá contar con cerramiento perimetral de protección para niños, de acuerdo a la normativa vigente.

3.  Cada puerta de las unidades de alojamiento debe estar equipada con un sistema primario de cerradura.

4.  Todos los alojamientos turísticos deberán contar con instalaciones contra incendios adecuadas a su estructura y capacidad, conforme a lo exigido por el organismo competente.

5.  En cuanto a la emergencia médica, los establecimientos ubicados en la planta urbana deberán contar con un servicio de emergencia médica contratado, donde se preste el servicio de emergencia. En los casos de establecimientos situados fuera de la planta urbana, esta condición podrá ser suplida mediante asistencia del Hospital de la zona o Unidad Sanitaria más cercana, que garantice la atención en caso de urgencias.

6.°Cada establecimiento deberá contar con un seguro de Responsabilidad Civil vigente, que contemple la cobertura ante cualquier daño o perjuicio a personas alojadas dentro del inmueble.

Artículo 16º:Requisitos de Accesibilidad y Seguridad:

Los establecimientos que se proyecten a partir de la vigencia de la presente deberán contar con las siguientes pautas de accesibilidad, sin perjuicio de las establecidas en el Manual de Accesibilidad aprobado por Resolución N° 416/2011 que rige en la Provincia de Buenos Aires.

a) Disponer de al menos una habitación/unidad polivalente adaptada a personas con discapacidad motriz y sensorial.

b)Tener rampa de acceso al edificio a salas u otros espacios de usos públicos donde hubiere desniveles. Además, las aberturas de puertas y ascensores contemplaran el ancho estándar de las sillas de ruedas.

c)Disponer de las ayudas técnicas necesarias para que las personas con discapacidad puedan ocupar la correspondiente unidad de alojamiento sin necesidad de ayuda externa.

d)Poseer alarmas sonoras y visuales en caso de emergencia, conforme a las normas de seguridad vigentes.

e)Contemplar un espacio de estacionamiento reservado y señalizado para vehículos que transporten personas con movilidad reducida. En caso de no contar con espacio interno en el predio, dicho espacio podrá estar ubicado sobre la vía pública, frente a la propiedad, debidamente demarcado y señalizado conforme a la normativa vigente.

Artículo 17º:Requisitos de habilitación por categoría:

Categoría A:

Las habitaciones tendrán un lado mínimo de 2.70 metros, baño privado completo con inodoro, bidet, lavatorio y ducha con los accesorios de baño correspondientes y espejo, con revestimiento con una altura mínima de 1,50 metros y deberán cumplir con todas las normativas del Código de Edificación vigente.

Deberán contar con disyuntor de electricidad adecuado a la capacidad y que estará aprobado por la prestataria del servicio.

En circulaciones comunes y lugares comunes deberán contar con luz de emergencia y extintores que deberán encontrarse en perfectas condiciones de uso y con las inspecciones al día.

Botiquín de primeros auxilios.

Esta categoría deberá adecuarse a la Ley Provincial de Turismo Nº 14.209 y sus modificatorias.

Categoría B:

Deberán contar con:

Entrada independiente.

Las habitaciones deberán contar con una cama doble o simple con mesa de luz y guardarropa.

Los baños deberán ser completos con inodoro, bidet, lavatorio y ducha con los accesorios de baño correspondientes y espejo.

Deberán cumplir con todas las normativas del Código de Edificación vigente.

Deberán contar con disyuntor de electricidad adecuado a la capacidad y que estará aprobado por la prestataria del servicio.
Deberán contar con luz de emergencia y extintores que deberán encontrarse en perfectas condiciones de uso.

Botiquín de primeros auxilios.

Electrodomésticos básicos: cocina, heladera, ventiladores de techos en todos los ambientes, vajilla completa adecuada a la cantidad de huéspedes.

Esta categoría agrupa diferentes modalidades de establecimientos, la superficie mínima del terreno será de 800 m2 y como máximo se podrán construir 4 unidades que no superen un total de 240 m2.

Deberán poseer contenedores de recolección de residuos separados.

En caso de no contar con agua de red, deberán realizar la perforación correspondiente y presentar cada 6 meses los análisis bacteriológicos y fisicoquímicos, en todos los casos contarán con tanque de reserva para cada unidad con una capacidad mínima de 500 litros.

Categoría C:

Los dormitorios deberán tener una capacidad máxima de cuatro (4) personas, contando con las camas necesarias, sean cuchetas, individuales o dobles.

Los baños deberán ser completos y servir para el uso de hasta seis (6) personas.

En caso de ofrecer servicio de desayuno, el mismo será servido en un lugar destinado específicamente para ello.

Categoría D:

Deberán contar con:

CAT o DAT (Casas y Departamentos de Alquiler Turístico Temporario). Serán requisitos mínimos a cumplimentar por parte de los Departamentos y Casas de alquiler turístico los siguientes:

a) Cumplir las normativas de construcción de viviendas particulares establecidas por el Código de Edificación correspondiente.

b) Cumplir las normativas de seguridad de viviendas particulares establecidas por el Código de Edificacióny/o por otra autoridad competente de la jurisdicción que corresponda.

c) Los locales que se utilicen como dormitorio no podrán tener una cantidad superior a cuatro (4) plazas.

d) Los baños completos podrán servir hasta las seis (6) plazas.

e) Por la adición de un toilette al baño principal o la existencia de un baño compartimentado en tres (3) sectores independientes (ante baño, inodoro con bidet, ducha), se podrá servir a una cantidad de hasta ocho (8) plazas.

f) Contar con el siguiente equipamiento mínimo: (I) baño completo; (II) cocina (heladera y horno); y (III) equipamiento de acuerdo a la cantidad de plazas.

Categoría E:

Deberán contar con:

Batería de sanitarios, con capacidad que será determinada según las plazas.

En caso de que el camping sea un sistema mixto, carpas y/o casilla rodante y también cuente con cabañas, estas últimas se deberán ajustar a los requisitos con referencia a cabañas en general.

Artículo 18º:Reglas de Convivencia y Respeto:

En todas las categorías, los complejos o camping que cuentan con salón destinado a SUM (Salón de Usos Múltiples), el mismo tendrá un uso exclusivamente recreativo-familiar de los huéspedes que allí se alojen y no podrá ser utilizado por los huéspedes ni alquilado a personas ajenas al complejo para fiestas o eventos, exceptuándose aquellos salones de fiestas que integren un complejo turístico y que se encuentren habilitados como tal.

En todas las categorías con zonas de parrillas, esparcimiento, juegos y piscinas o quinchos, en ningún caso podrán llevarse adelante reuniones sociales, festejos o celebraciones diurnas o nocturnas que hagan presumir una actividad no contemplada por la habilitación de hospedaje y rompa con el obligatorio respeto y buena convivencia respecto a vecinos y linderos.

En todas las categorías el titular de la habilitación será el responsable ante la autoridad de aplicación para guardar el buen comportamiento, decoro y exigir respeto al cumplimiento de las Ordenanzas y Leyes vigentes a sus huéspedes ante el llamado de atención de los Inspectores Municipales o Funcionarios Provinciales.

Artículo 19º:Uso del Suelo y Zonificación:

Las Zonas Aptas para la ubicación de cualquiera de las modalidades de los alojamientos turísticos serán determinadas según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) en vigencia.

A: Zona Urbana: según indicadores del POT vigente.

B: Zona Complementaria y Rural: según indicadores del POT vigente. En un terreno con una superficie de 800 m2 se podrán construir como máximo cuatro unidades.

Artículo 20º:Capacidad de plazas:

Los alojamientos estarán habilitados para uso exclusivamente turístico recreativo y para una determinada cantidad de plazas, la cual formará parte ineludible de la habilitación y debidamente informada, no pudiendo en ningún caso exceder la mencionada capacidad ni cambiarse el destino antes mencionado.

Artículo 21:Autoridad de aplicación:

Corresponderá al Departamento Ejecutivo y áreas responsables, la aplicación de la presente Ordenanza en todo el Partido de 25 de Mayo.

Artículo 22:Deróguese la Ordenanza N° 3385/2020

Artículo 23º:De forma.

Firman los concejales:

Lobosco                Rivas                 Brunelli                 Guarch                 Melián